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Credito ipotecario: quale durata scegliere? Segua i nostri consigli!


30.05.2012 07:00
Trovare il mutuo ipotecario più adatto per comprare casa può essere un percorso a ostacoli: le offerte sul mercato ipotecario sono tanto numerose da far sentire l'aspirante proprietario in un vero e proprio labirinto. Quale tasso scegliere, e su quale durata? Soltanto qualche tempo fa, la pubblicità di un noto istituto bancario offriva un'ipoteca per una durata di 12 anni al tasso fisso del 2.4%, un tasso che riflette pienamente i tassi medi proposti attualmente dagli istituti di credito. Il 2.4% su 12 anni: è la soluzione migliore? Passiamo in rassegna i tassi dello stesso istituto per altri prodotti e durate e facciamo un po' di calcoli.

La prima sorpresa arriva già con i tassi su un anno: contrariamente a quanto solitamente si pensa, un'ipoteca fissa di durata molto breve non è necessariamente la più conveniente. Fino a una durata di sei anni, i tassi proposti dal nostro istituto erano tutti più convenienti rispetto ai tassi per un'ipoteca su un solo anno (dall'1.35% all'1.55% per le ipoteche tra i 2 e i 6 anni, rispetto all'1.6% per quelle su dodici mesi). Se è vero che, in linea di principio, il tasso aumenta proporzionalmente alla durata, è anche vero che un'ipoteca su due, tre, o anche cinque o sei anni, è un impegno che il contraente prende con la banca per quella durata. Un impegno ricompensato da un tasso conveniente, anche più conveniente di un LIBOR a 9 o 12 mesi, e certamente più conveniente di un tasso variabile – il meno attrattivo, con il suo 2.85%.

A partire da una durata di 6 anni, i tassi fissi aumentano proporzionalmente ad ogni anno di durata del mutuo, il che è normale, poiché il tasso fisso è garantito, ma è difficile prevedere l'evoluzione dei mercati finanziari con molto anticipo.

Andiamo avanti, allora, con un tasso fisso che abbia una durata un po' superiore a un anno: per 5 anni, il nostro istituto bancario offriva un tasso del 1.4%. Un tasso dell'1.4% su 5 anni, del 2.4% su 12. Quale scegliere? Certo, non si può prevedere il futuro. Ma i dati per fare un calcolo comparativo basandoci su una simulazione ci sono tutti.

Prendiamo ad esempio un'ipoteca da CHF 500'000.-, con un ammortamento del 2%. Su 12 anni, con un tasso del 2.4%, avremmo pagato CHF 128'160.- di interessi. Se avessimo scelto un mutuo dello stesso valore e identico ammortamento, ma con il tasso all'1.4% per 5 anni, per arrivare a pagare la stessa cifra in interessi avremmo dovuto assistere a una salita dei tassi fino al 3.22% su sette anni dallo scadere del mutuo quinquennale. Rispetto agli alti e bassi dei mercati finanziari, e alle incertezze della loro evoluzione futura, un mutuo a 12 anni ci garantisce il controllo delle nostre spese per questa durata. Ma un tasso medio del 3.22% per sette anni non sembra molto probabile. La serenità ha un prezzo: in questo caso, forse, è troppo alto.

L'analisi si basa sui tassi pubblicati dall'istituto di credito. Ma si sa che tali tassi sono puramente indicativi. In funzione del rischio che presenta il finanziamento immobiliare, del livello di indebitamento e dei redditi del contraente, la banca può offrire condizioni più favorevoli. Tuttavia, le conclusioni generali della nostra analisi sarebbero comunque valide, anche nel caso di tassi inferiori.

Torniamo al nostro quesito: il 2.4% su 12 anni oppure l'1.4% su 5 anni? Sta a voi scegliere. La risposta dipende dalle vostre risorse economiche e dal vostro approccio al rischio. Se alla fine di un quinquennio foste in grado di rinnovare il mutuo alle stesse condizioni (cioè a un tasso dell'1.4%), avreste pagato soltanto CHF 74'760 d'interessi, realizzando un risparmio superiore a CHF 50'000.- rispetto al mutuo a 12 anni. Una prospettiva allettante, certamente. Ma chi può dire a quanto saranno i tassi nel 2017? Siete sicuri di potervi far fronte?

La scelta di un mutuo ipotecario, insomma, comporta sempre una variabile non calcolabile. Saper calcolare la propria capacità di rischio e le implicazioni delle varie offerte proposte sul mercato aiuta a cogliere gli interessi più favorevoli senza rinunciare al livello di sicurezza più adatto al proprio caso personale. Ma c'è una regola che non cambia mai: confrontare le offerte disponibili e mettere in concorrenza i diversi istituti paga! Il simulatore di ipoteche del nostro partner bonus.ch permette di stimare le spese relative a un mutuo immobiliare rispetto al proprio reddito, per meglio valutare la situazione. Non esitate a consultarlo!

Fonte: Ipoteca-credito.ch, Patrick Ducret
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