L'ipoteca forward, ovvero come assicurarsi in anticipo un tasso conveniente per il rinnovo del mutuo

07.06.2012 07:15

Con i tassi così bassi proposti ultimamente sul mercato immobiliare, molti nostri lettori si chiedono se non sia il caso di disdire un'ipoteca a tasso fisso prima della scadenza, per contrarne una nuova a condizioni migliori. La tentazione è forte, soprattutto se si osserva la differenza tra i tassi attuali e quelli proposti dalla banca qualche anno fa, al momento di stipulare il mutuo.

Ma in molti casi, la disdetta di un'ipoteca a tasso fisso per un nuovo mutuo a nuove condizioni, a un anno o a qualche mese dalla scadenza, non è una buona soluzione. In effetti, nella maggior parte dei casi, una disdetta anticipata costringe il contraente a pagare una penale. Certo, si tratta di una penale che può essere ridotta, rinegoziata o “ammortizzata” a lungo termine. Ma in molti casi, calcolando gli interessi ipotecari da versare con l'aggiunta della penale (di cui la banca può comunicarvi l'importo anticipatamente) e con l'impatto fiscale, ci si rende conto in molti casi che il guadagno sperato con il nuovo tasso è soltanto un'illusione.

È però possibile, con un anticipo anche di un anno, richiedere alla vostra banca quali condizioni di rinnovo dell'ipoteca vi propone, e bloccare il tasso in anticipo in vista del rinnovo.

Questa “prenotazione del tasso” viene detta “forward”. Si tratta dell'operazione che consiste nel “riservare” un tasso prima che il contratto ipotecario abbia effeto: lo scopo è che il cliente possa approfittare di un tasso favorevole evitando eventuali impennate.

L'istituto finanziario che vi concede l'ipoteca fatturerà un sovrapprezzo per la prenotazione del tasso, sovrapprezzo che va ad aggiungersi al tasso che è stato fissato per la durata concordata.

L'ipoteca “forward” presenta il vantaggio di garantirvi un tasso per l'avvenire. Una volta fissato, il tasso scelto resterà tale anche se le condizioni del mercato dovessero variare prima che l'ipoteca abbia inizio, che sia al rialzo o al ribasso. Ricordiamo che è possibile prenotare un tasso per l'ipoteca nel suo insieme o soltanto per una parte di essa.

Questo articolo è redatto con la consulenza di Frédéric Luescher, direttore della società Immo-Consulting.

Fonte: bonus.ch, Patrick Ducret

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